Maison en héritage: Vente, entretien, impôts... les bonnes questions à se poser

Au décès d'un proche, vous héritez, seul ou avec des membres de votre famille, de biens dont un ou plusieurs biens immobiliers. Se pose la question de conserver ou pas ce bien familial. Comment fonctionne l'héritage d'une maison ou d'un appartement, seul ou en indivision? Faut-il vendre ou le conserver et à quel prix, côté budget d'entretien et fiscalité? Voici les questions à se poser.

Par Anne-Lise Defrance

Publié 29 janvier 2025 à 05h03

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Cet article est paru dans le magazine Notre Temps , N°662

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Combien de temps pour payer les droits de succession suite au décès?

Sauf exception, l'héritier dispose de six mois à compter du décès pour payer les droits de succession. En l'absence de liquidités, vous pouvez vendre le logement hérité pour les régler. Petit rappel, les honoraires d'agence immobilière ne sont pas déductibles du patrimoine du défunt pour calculer les droits de succession dus.

J'hérite seul ou en indivision de la maison familiale?

Un ou des héritiers?

Serez-vous le propriétaire unique de ce logement? Selon la réponse, la situation sera très différente. "C'est un élément essentiel pour votre patrimoine, insiste Pascale Gloser, présidente de la CNCEF (Chambre nationale des conseils experts financiers) Patrimoine. Car, si le défunt n'a pas pris de dispositions, ses biens sont répartis en indivision entre ses héritiers." La maison ou l'appartement appartient donc à tous les héritiers conjointement. Et même une fois la succession réglée, plusieurs héritiers peuvent recevoir une quote-part du bien immobillier.

Qui gère le bien en cas d'indivision?

En indivision, l'héritier ne peut pas décider seul de gérer ce logement. Par exemple, il est impossible de vendre le bien sans en référer à vos coïndivisaires. Si ceux-ci s'y opposent, trouver un accord peut nécessiter plusieurs mois, voire des années.

Est-ce qu'un héritier peut vivre sur place?

Chaque indivisaire a le droit d'habiter le logement détenu en indivision. Si l'un d'eux désire en avoir un usage exclusif (exemple, pour y vivre ou y loger un de ses enfants), il doit d'abord obtenir l'accord des autres héritiers. Ceux-ci peuvent alors lui demander une indemnité d'occupation.

Quel usage ferai-je de ce bien immobilier reçu en héritage?

Faire un inventaire

Dressez l'inventaire de ce que vous possédez déjà (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif…). Puis réfléchissez à ce que cette nouvelle propriété pourrait vous apporter selon les possibilités:

Habiter le logement

Vous décidez d'occuper ce logement à l'année. Conséquence: une économie de loyer si vous étiez jusque-là locataire de votre résidence principale.

Le bâtiment devient une résidence secondaire

Vous choisissez d'en faire votre résidence secondaire. Vous voilà en possession d'un pied-à-terre pour les week-ends et les vacances en famille! Mais attention aux frais d'entretien à prévoir. Gare aux désillusions aussi! La distance avec votre résidence principale vous empêchera-t-elle d'aller dans ce lieu aussi souvent que vous le pensiez? Vos enfants auront-ils envie d'y venir? De le recevoir un jour à leur tour en héritage?

Louer le bien reçu en héritage

Vous mettez la maison en location. Le loyer vous procure un revenu complémentaire issu de ce capital de "pierre". Mais pensez aussi à la gestion nécessaire: trouver des locataires, rédiger les contrats de location et les états des lieux, répondre aux nouvelles obligations énergétiques… Et si le locataire cesse de payer? D'ailleurs, le marché locatif est-il favorable? "En fonction de l'emplacement de la maison, louer peut s'avérer difficile. Quant au montant du loyer, il faut respecter les règles d'encadrement et de plafonnement en vigueur dans la commune", rappelle Fabien Court, expert en transactions du réseau Orpi.

J'ai hérité d'une maison et je veux la vendre: Comment vendre une maison héritée

Héritier de la maison, vous vendez le logement. Avantage: ni dépenses d'entretien ni travaux à payer. Et l'héritier obtient une somme d'argent à investir et/ou à transmettre à l'un de vos enfants ou petits-enfants.

Combien cette maison va-t-elle me coûter? La question de l'entretien

Un budget à estimer

Quel que soit l'usage prévu pour ce logement, vous devrez engager des frais pour l'entretenir. D'où l'importance d'estimer le budget nécessaire.

Ce que recouvre financièrement l'entretien du bien

En plus des éventuels travaux pour le remettre en état ou à votre goût, "pensez à chiffrer toutes les charges courantes afférentes à ce bien. Comme les dépenses de chauffage, d'eau et d'électricité ou encore les possibles charges de copropriété", rappelle Me Nicolas Jonquet, notaire à Troyes et membre du Groupe Monassier. Et n'oubliez pas le montant de l'assurance!

Une jolie demeure?

L'entretien d'une maison ancienne peut être coûteux. Essayez d'en tirer quelques revenus si elle est située dans un lieu d'intérêt touristique. Exemple, si elle possède un jardin remarquable, vous pourriez peut-être l'ouvrir au public moyennant une contribution financière.

En cas de mise sur le marché locatif, pensez au diagnostic énergétique

Si vous souhaitez louer le bien à l'année, prudence aussi quant à l'interdiction progressive de mise en location des logements mal isolés et gros consommateurs d'énergie. En fonction de l'étiquette énergétique du bien (logement classé G par exemple), vous pouvez être amené à effectuer à court terme des rénovations lourdes et coûteuses. "Pour éviter les mauvaises surprises, faites réaliser en amont un audit énergétique afin d'avoir une idée des chantiers à envisager ainsi que leurs coûts", préconise Pascale Gloser. Vous pouvez couvrir tout ou partie de ces charges grâce au montant du loyer, sauf si vous conservez ce logement pour y résider.

À quelle fiscalité s’attendre si vous héritez d'un bien immobilier, maison ou appartement?

Dans quel cas allez-vous payer la taxe foncière?

En qualité de propriétaire de ce lieu, vous êtes redevable de la taxe foncière.

En cas de vente, allez-vous payer une plus-value?

Enfi n, "sauf si vous faites de ce lieu votre résidence principale, vous serez, à quelques exceptions près, imposable sur l'éventuelle plus-value réalisée au moment de sa revente", prévient Me Jonquet. Cette plus-value est alors taxée à 36,20% (19% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,20% au titre des prélèvements sociaux). Toutefois, selon le nombre d'années durant lequel vous avez conservé le bien, vous pouvez bénéficier d'un abattement. À noter, une taxe supplémentaire de 2 à 6% s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000€.

Dans quel cas allez-vous payer la taxe d'habitation?

Si vous le conservez comme résidence secondaire, vous devez aussi vous acquitter de la taxe d'habitation (TH). Son taux d'imposition varie d'une commune à l'autre. Selon la ville où se situe le bien, vous aurez peut-être à payer une surtaxe pouvant aller de 5 à 60% du montant de votre TH.

Dans quel cas allez-vous payer l'IFI?

Vous serez aussi soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si votre patrimoine immobilier global dépasse 1,3 million d'euros en valeur nette (valeur des biens moins les éventuels emprunts immobiliers).

Réduire les droits de succession des héritiers avec une donation en nue-propriété

Si vous désirez un jour transmettre ce bien à vos enfants, étudiez la possibilité d'une donation en leur cédant la nue-propriété (vous en gardez l'usufruit) afin de limiter les droits de succession. Rappelez-vous que chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu'à 100 000€ tous les quinze ans, sans taxation.